Q1. Quels sont les inconvénients/avantages de la loi Besson- De Robien comparé à loi Périssol ? Examinons de plus près les principales différences entre les deux types d'investissement: *la loi Besson exige un plafonnement pour le salaire des locataires. Soit 34400Frs/mois pour un couple à Paris et 22800Frs/Mois pour les villes < 100 000h. Ce qui malheureusement pour la plupart des français n'est pas très sélectif. De plus cette exigence est basée sur les salaires à n-2. * le plafonnement des loyers Le plafonnement est fixé à 75F/M² à Paris et 50F/M² en ville moyenne. Environ 5 à 10% moins cher que les prix du marché. En plafonnant le montant de vos locations vous éviter d'avoir de trop gros revenus locatifs en comparaison de vos remboursements ce qui accrue la rentabilité de vos gains fiscaux. De plus la recherche de locataires est plus aisée. *L'abattement La loi Besson vous permet un abattement de 6% sur les loyers durant la période de défiscalisation 14% après (contre 6% à la loi Périssoire) , de déduire les charges, les frais et la totalité des intérêts d'impôts pendant la durée du financement. * Le Plafonnement déductible de l'IRPP Le plafond a été ramené à 70 000Frs (contre 100 000Frs en Périssol) au-delà vous pourrez les déduire exclusivement de vos revenus fonciers sur les 10 années suivantes. Mais cette mesure est équilibrée par le passage de l'abattement à 14% en fin de défiscalisation ( contre 6% en Périssol). * La location ascendant / descendant Il désormais possible de louer votre bien à votre enfant ou à vos parents depuis la loi de finances 2003. Donc en résumé on peut dire que les nouvelles restrictions jouent plutôt en faveur d'un investissement en loi Besson. Q2. Les appartements proposés , ainsi que leur localisation ne me plaisent pas ! Tout dépend de vos souhaits au bout des 9 ou 12 ans du plan de financement: -> Soit il s'agit d'une opération financière avec revente ou location dans ce cas là le choix affectif n'a aucun sens, seule la meilleure rentabilité est intéressante. -> Soit vous désirez céder ce bien à vos enfants , ou même habiter ce lieu Dans ce cas nous vous proposerons des biens adaptés à vos besoins. Mais n'oubliez pas qu'il s'agit d'un placement financier réalisé avec vos impôts et que ce n'est pas la proximité qui fait sa sécurité Les critères indispensables que nous nous sommes imposés: la localisation ( marché, bassins d'emplois, axes de desserte, infrastructures d'éducation ...) la conception des cellules la rentabilité Q3. Comment faire pour réaliser ce type d'opérations , qui dois je contacter ? Vous pouvez nous contacter via notre formulaire , nous vous mettrons en relation avec le correspondant de votre région qui vous contactera pour fixer un rendez vous et étudier ensemble votre situation fiscale. David Jaubert Q4. Pourquoi l'Etat incite t il ce type de loi fiscale? Il y a principalement 3 raisons: 1) D'une part la vie active actuelle a crée une mobilité au sein de l'hexagone essentiellement vers les métropoles (étudiants, chercheurs d'emploi, mutations..) . Le déficit actuel de logement est estimé à 700 000 et s'accroissent de 350000/an alors que la création de logements évolue au rythme de 250 000/an. En incitant à ce type d'investissement l'Etat abandonne peu à peu les constructions HLM , et délègue à ses concitoyens le secteur de la construction. 2) En développant la création de nouveaux logements neufs , l'état estime créer 2 emplois ( tous corps d'états confondus) par logement neuf pendant 2 ans. 3) La TVA, le mot magique du développement des entreprises du bâtiment et du logement qui permet à tous niveaux de la consommation une balance favorable comparée aux 65% d'économies que vous allez réaliser avec votre investissement. Q5. Pourquoi ne proposer que des logements neufs? Il est vrai que vous pouvez bénéficier de certains avantages dans le cadre de logements anciens, cependant examinons de plus près: Sur un logement neuf vous bénéficier d'un abattement de 6%, alors que sur un logement Ancien vous bénéficier d'un abattement de 25%. Cependant pour pouvoir bénéficier de cet abattement en logement ancien vous devez diminuer votre ancien loyer d'environ 30%. Les problèmes rencontrés quant à la location et à la revente de ces logements nous a incités à abandonner ce type d'investissement à risque. Q6. J'ai déjà souscris un financement en plan Périssol, que peut m'apporter un nouveau financement en Besson? Les investissements pouvant être cumulés, à partir de la 4ème Année , nous vous conseillons d'effectuer un nouveau financement en Besson. Q7.J'ai des taux plus avantageux que ceux que vous me proposez ? Pour ce qui est du financement , notre rôle n'est pas de vendre un montage plutôt qu'un autre . Nous sommes des conseillers. Nous conseillons au client la formule la plus intéressante pour lui. Donc libre à vous de choisir la meilleure formule. Q8. Pour quel groupe travaillez vous , comment vous positionnez vous entre le promoteur et l'agence immobilière? Nous sommes un GIE , ie un groupement d'independants ayant chacun leurs spécialités : - assurance vie - Defiscalisation Loi paul, Besson, Mehaignerie, ZRR .. - Crédit - formation en entreprise - création de holding .. Nous n'avons aucunes obligations avec tel ou tel promoteur ce qui nous permet de rechercher le lot immobilier le plus interessant pour notre investisseur. Q9. Je suis non imposable puis je acheter un appartement en Besson pour le louer? . Oui, bien sur vous pouvez achetez en loi Besson votre appartement, mais l'bjecif du Besson est d'utiliser une partie de ses impots pour financer son bien. Aussi il me semble plus raisonnable d'acheter votre appartement en-dehors du dispositif Besson, ce qui vous permettra de fixer les loyers à votre convenance. Q10.est-il possible d'avoir plusieurs appartements en loi besson,càd avoir la même defiscalisation pour chaque apprt ou un plafond de defiscalisation totale. Bien sur il est possible de cumuler les achats en besson, mais je vous déconseille d'acheter 4 appartements d'un coup car le plafond Besson sera vite atteint, je vous conseille plutot d'acheter 2 appartements maintenants et de reouveller l'operation la 6ème année. Ou alors faire une loi Paul à l'instar d'une loi besson. Q11.Dans la loi besson, est-ce que j'ai la possibilité de revendre mon bien deux ou trois ans après, en cas de soucis par exemple? Perte d'emploi, etc.... Tout est négociable auprès des services fiscaux, mais on ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre. sauf cas exceptionnel, les services fiscaux vous demanderont le remboursement de l'amortissement besson. Sinon tout le monde defiscaliserait les 5 premieres années et revendraient dès que le taux d amortissement besson n est plus à 8% Q12.J'aurai voulu savoir si la loi besson est réservé uniquement à la location du bien acquis? J'envisage d'acheter un appartement mais pour mon logement principal. Est-ce possible?. Non , uniquement pour la location. Q13.je voudrais construire un immeuble et des garages pour la location . une chose à savoir, c'est que le garage n'est pas considéré comme un bien amortissable au sens Besson. Ainsi si vous achetez un appartement de 100 000€ garage inclus, le prix equivalent du garage devra etre deduit du montant amortissable. - > en general un garage est estimé à 9 000€ mais cela dépend de la localisation. Q14. A partir de quand puis je defiscaliser ?. Dès l'entrée du premier locataire et non à la date de livraison de votre bien.
